In Mexico, de waanzinnige race om sociale huisvesting en zijn klinkende mislukking

Om aan de huisvestingsbehoeften van zijn bescheiden bevolking te voldoen, besloot Mexico begin jaren negentig om: particuliere vastgoedontwikkeling de verantwoordelijkheid toevertrouwen om massaal een sociaal woningaanbod te produceren bij eigenwoningbezit. De landelijke woningbouworganisaties, die voorheen verantwoordelijk waren voor de productie van sociale woningen in het land, zou nu alleen verantwoordelijk zijn voor het verstrekken van hypotheken aan huishoudens met een laag inkomen, zodat zij direct op de markt sociale woningen kunnen kopen.

Dit door de Wereldbank aanbevolen huisvestingsbeleid, dat echt vanaf de jaren 2000 werd ingevoerd, zou de bouw van zo'n tien miljoen woningen mogelijk hebben gemaakt. Gigantische sets sociale woningen met enkele duizenden, zelfs tienduizenden zeer kleine individuele woningen (en soms collectieve woningen, na 2012), vaak met een oppervlakte van minder dan 40 m², werden gebouwd aan de rand van steden, ver van voorzieningen, diensten en werkgelegenheidsgebieden, op grond die tegen lage kosten door projectontwikkelaars was aangekocht. Hun activiteit is gestimuleerd door deze nieuwe sociale woningmarkt.

Als de massale productie het hele nationale grondgebied betrof, was deze bijzonder intens in de staten langs de grens met de Verenigde Staten, evenals in het grootstedelijk gebied van Mexico-Stad of dat van Guadalajara, de grote metropool uit de midden-westen van het land.

Verlaten en vernielde huizen

Schijnbaar succes op kwantitatief vlak en onmiskenbare steun voor de nationale economie, de massale constructie toonde al snel zijn grenzen. Vanwege de slechte kwaliteit van de woningen, het gebrek aan diensten en apparatuur, maar ook de onveiligheid in de buurten (een probleem dat in Mexico wijdverbreid is, ver buiten sociale woningcomplexen) en economische moeilijkheden waarmee huishoudens worden geconfronteerd bij het terugbetalen van hun leningen en het omgaan met vooral met de hoge transportkosten kwamen de nieuwe gigantische sociale woonwijken al heel vroeg in crisis.

De meest zichtbare manifestatie van deze moeilijkheden was de zeer groot aantal woningen snel verlaten door hun bewoners (die stopten met het terugbetalen van hun krediet) en vervolgens vernield, vaak tot het punt dat ze werden teruggebracht tot een staat van ondergang.

In het grootstedelijk gebied van Tijuana zijn veel huizen verlaten door hun bewoners. Ze worden dan meestal vernield en in puin achtergelaten. Huishoudens die niet weg kunnen, moeten leven met deze moeilijke realiteit. PVC, IRD, auteur voorzien

Deze kwestie van verwaarlozing werd impliciet aan het licht gebracht door de volkstelling van 2010, die voor het eerst leegstaande woningen telde. Landelijk bleek de leegstand hoog (14%), maar nog meer voor de gemeenten die veel sociale huisvesting kregen in de jaren 2000. De toetreding tot Mexico werd geconfronteerd met een aanzienlijke hoeveelheid onbetaalde rekeningen, een reële bedreiging voor de financiële gezondheid ervan.

Deze situatie leidde tot het opzetten van een specifiek mechanisme, dat van zogenaamde "herstelde" woningen. Dit zal de enige echte interventie zijn van een openbare instelling in de jaren 2010 in een poging de crisis in gigantische sociale woonwijken te beteugelen. Eenmaal terug in de boezem van deze instelling, werden verlaten woningen in batches geveild tegen lage kosten, vervolgens gekocht en gerepareerd door particuliere initiatiefnemers of specifieke exploitanten die verschenen dankzij deze nieuwe "herstelde" woningmarkt. Ze werden uiteindelijk opnieuw verkocht aan huishoudens die hypotheken van het Instituut genoten, voor een prijs die lager was dan die van nieuwe sociale woningen. Tussen 2015 en 2020 werden op deze manier zo'n 95 eenheden opnieuw op de markt gebracht.

In de staat Baja California is een bedrijf gespecialiseerd in het opkopen van verlaten huizen. Het repareert ze en verkoopt ze vervolgens, tegen een prijs die lager is dan die van nieuwe sociale woningen, door aan huishoudens die over het algemeen profiteren van een hypothecaire lening die wordt verstrekt door de belangrijkste nationale huisvestingsinstantie. PVC, IRD, auteur voorzien

Bij gebrek aan interventies om de sociale woonwijken grondig te renoveren, bleef het probleem onopgelost. Het werd zelfs nog erger omdat tegelijkertijd de massaproductiebeleid zette zijn gekke streep voort, waardoor vele andere buurten ontstonden. Door de zeer positieve impact op de nationale economie en het bestaan ​​van nog steeds enorme woningnood, was er inderdaad geen sprake, ondanks de ondervonden problemen, van "het stoppen van de sociale huisvestingstrein", aldus de in Mexico veelgebruikte uitdrukking.

De invoering van milieucriteria bij de productie van sociale woningen, in het bijzonder de "groene hypotheek", dit toetredingskrediet bedoeld om de aankoop van een woning uitgerust met ecotechnologieën te financieren, veranderde niets. In ieder geval heeft het Mexico internationale erkenning gekregen voor de bijdrage van zijn sociale huisvestingsmodel aan duurzame ontwikkeling en de strijd tegen klimaatverandering...

Sinds 2012 zijn nieuwe sociale huurwoningen allemaal uitgerust met zonneboilers, waardoor hun bewoners energie kunnen besparen. Op het terrein is de impact van deze maatregel echter zeer gemengd. PVC, IRD, Geleverd door de auteur

Het impliciete einde van het massaproductiemodel van sociale huisvesting

Vanaf 2020, Andres Manuel Lopez Obrador, de nieuwe linkse president die in 2018 werd gekozen, heeft een grote heroriëntatie van het nationale huisvestingsbeleid in gang gezet door een plaats terug te geven aan de productie van woningen door huishoudens zelf (zelfbouw of zelfproductie van leefgebied), oplossing die traditioneel door de arbeidersklasse in Latijns-Amerika werd geïmplementeerd om toegang te krijgen tot huisvesting.

De door INFONAVIT verstrekte hypotheken (300 tot 000 per jaar in de afgelopen twee decennia), die tot nu toe bedoeld waren voor de verwerving van door een particuliere promotor turnkey opgeleverde sociale woningen, kunnen nu worden gebruikt om zelfbouw-/woningproductieprojecten te financieren.

Het model van herstel en wederverkoop van verlaten woningen is ook geherformuleerd. Verlaten woningen worden niet meer overgedragen aan particulieren, maar blijven eigendom van INFONAVIT totdat ze, na reparatie, worden doorverkocht. Ook in bepaalde prioritaire wijken zullen omvangrijke stadsvernieuwingsprojecten worden uitgevoerd.

Er worden ook interventies gepland, in overleg met de bewoners, ten gunste van de openbare ruimte, uitrusting en diensten, alsook om de wijken beter in de stad te integreren. Tot slot, als INFONAVIT aan het hoofd blijft, zullen er nu andere spelers bij betrokken worden: op nationaal niveau, het ministerie van Agrarische, Territoriale en Stedelijke Ontwikkeling (SEDATU) en op lokaal niveau, lokale overheden (vooral op gemeentelijk niveau), tot nu toe vergeten in het huisvestingsherstelmodel. De particuliere sector wordt uiteraard niet buitengesloten: op elk interventiegebied is INFONAVIT van plan om de krachten te bundelen met een particuliere ontwikkelaar om verlaten woningen te repareren en op de markt te brengen, evenals om de stedelijke interventies uit te voeren die in het masterplan zijn gepland .

Van het verlaten van huisvesting tot hun illegale bewoning

Tien jaar na het begin van de bewustwording van het probleem, is het probleem van sociale huurwijken echter geëvolueerd. Veel woningen die door hun eigenaren zijn verlaten, zijn nu onregelmatig bewoond door bewoners zonder rechten of titel. Dit zijn meestal behoeftige gezinnen waarvan de aanwezigheid wordt getolereerd, zelfs aangemoedigd door de bewoners zelf en die vervolgens ten onrechte huur ontvangen voor de bewoonde accommodatie. Men kan ook migranten vinden wiens plan om de Verenigde Staten binnen te komen wordt gedwarsboomd, of zelfs individuen die banden hebben met de georganiseerde misdaad (die het land teistert) die leegstaande woningen gebruiken om illegale of criminele activiteiten herbergen.

Deze nieuwe realiteit van sociale woonwijken zal zeer waarschijnlijk de geplande interventies in gevaar brengen in het kader van de nieuwe INFONAVIT-strategie, die nog steeds sterk gericht is op het probleem van verlaten woningen: om deze te herstellen om ze te repareren en door te verkopen, zal het inderdaad moeten , om in eerste instantie de netelige kwestie van hun illegale bewoners op te lossen (met name gevoelig voor de regering van Andrés Manuel Lopez Obrador, de president die afhankelijk was van de stem van de arbeidersklasse). Veel van de arme huishoudens en arbeiders in de informele sector die illegaal in de woningen wonen, spreken de wens uit om deze te verwerven. Zij hebben echter noch de middelen noch de mogelijkheid om toegang te krijgen tot de kredieten van de landelijke woningbouwverenigingen, die momenteel vooral voorbehouden zijn aan werknemers.

In werkelijkheid worden de Mexicaanse autoriteiten vandaag de dag in de gigantische sociale woningbouwcomplexen geconfronteerd met een uitdaging die ze goed kennen, en voor een lange tijd: die van regularisatie van onroerend goed in buurten van informele en onregelmatige verstedelijking, de oorsprong van de meeste van de huidige stedelijke ruimtes in Mexico. Het probleem is des te meer vergelijkbaar omdat een flink aantal gigantische sociale woningen die theoretisch zijn aangesloten op het water- en elektriciteitsnetwerk en in principe zijn uitgerust met voorzieningen en openbare ruimtes daadwerkelijk last heeft van acute en meervoudige tekortkomingen in deze gebieden.

Oorspronkelijk gepresenteerd als de enige haalbare optie om het grootste aantal mensen te huisvesten en een einde te maken aan onregelmatige verstedelijking en de vele kwalen, heeft het sociale huisvestingsbeleid Mexico daarom zowel problemen als oplossingen opgeleverd.

Catherine Paquette Vassalli, Zoeker, Institut de recherche pour le développement (IRD)

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanaf The Conversation onder Creative Commons-licentie. Lees deorigineel artikel.